インフレ時代の一括借上契約、そのままで大丈夫ですか？

「空室が出ても、契約で決めた賃料が入る」。一括借上（サブリース）契約は、長く賃貸オーナーの安心を支えてきた仕組みです。

しかし、物価も家賃も上がり始めたいま、本来オーナーが受け取れるはずの収入が失われているケースがあります。

それは、以下のような要因です。

• 自分の物件の家賃が相場に追いついていない

• 家賃が上がった分が、オーナーの受取額にも反映されていない

クライアントのある会社では、この2点を見直し、不動産収入が年間約400万円増えた事例があります。

本記事では、インフレ時代の一括借上契約に潜む2つの機会損失と、オーナーがいま取るべき3つの行動を整理します。

そもそも一括借上とは

一括借上とは、管理会社（サブリース会社）がオーナーから建物を借り上げ、入居者に貸す仕組みです。このように、借りた物件をさらに貸すことを「転貸」といいます。

オーナーは、物件の入居状況にかかわらず、「借上賃料」を管理会社から受け取ります。たとえば、入居者が払う家賃の8〜9割をオーナーが受け取る契約では、残りの1〜2割が管理会社に入ります。

オーナーは、空室による家賃収入の減少リスクを抑えられるメリットがあります。その分のリスクを管理会社が引き受け、その対価を支払う仕組みです。

インフレでの影響は？

長らく家賃が横ばいの状況が続いていたため、特に見直す必要性は高くありませんでした。

しかし、「家賃は定期的に上がっていくもの」という前提に変わったとき、どのような影響が生じるでしょうか？

気付かないうちに、機会損失が生じている可能性があります。

機会損失①：値上げ交渉を「任せきり」にしていませんか

1つ目の落とし穴は、家賃の値上げを管理会社に任せきりにしていると、周辺相場ほど家賃が上がっていない場合があることです。

これは管理会社の怠慢というより、立場の違いから生まれる問題です。

値上げ交渉には、手間とリスクが伴う

入居者への説明や交渉には時間がかかります。値上げの相談が、退去や苦情につながる可能性もあります。

管理会社の評価軸は「入居率」になりやすい

空室リスクを負う管理会社にとっては、家賃を上げるより、確実に埋まっている状態を保つ方が優先されがちです。

新規募集でも、早期成約が重視される

空室期間を短くするため、募集賃料を控えめに設定することもあります。

その結果、周辺の家賃は上がっているのに、自分の物件の家賃は取り残されることがあります。気づかないまま数年が過ぎれば、その差は大きな金額になります。

どの部屋で、いつ家賃を見直したか。新規募集の賃料をどう決めているか。管理会社に確認すると、現状を把握しやすくなります。

機会損失②：入居者の家賃とオーナーの受取額が離れていく

2つ目は、入居者が支払う家賃と、オーナーが受け取る借上賃料との間に、差が広がることです。

ここが見落としがちなポイントなのですが、入居者の家賃が上がっても、借上賃料が同じ割合で自動的に上がるとは限りません。

つまり、本来受け取れるはずの収益を取り損ねている可能性があるのです。例をみてみましょう。

もし、10戸のアパートで、家賃だけが上がったら

1戸の家賃が月8万円から9万円になり、借上賃料は月6万8,000円のままとします。このとき、家賃に対する借上賃料の割合は85％→75.6％に下がっています。

現在の家賃9万円に、当初と同じ85％を当てはめると、1戸当たりの受取額は月76,500円になります。68,000円と比べると、差は月8,500円です。

10戸すべてで同じ条件が続いたとすると、かなり大きな額になります。

8,500円 × 10戸 × 12か月 ＝ 年間102万円

管理会社が家賃を上げても自動的にオーナーに還元されるとは限りません。一括借上契約の場合、オーナーに対して実際の家賃を知らされないことも多いようです。

定期的に実際の賃料を並べて見ることが、見直しの出発点になります。

オーナーが取るべき3つのアクション

機会損失を防ぐために、オーナーには少なくとも次の3つに取り組んでいただきたいと考えています。

1．契約書で見直しの条件を確認する

契約書を開き、賃料改定の条項（改定時期・改定方法）、契約期間、解約条件を確認します。

「長期間、借上賃料が見直されていない」「改定は協議のみで基準がない」という契約は、見直しの優先度が高いといえます。

2．部屋ごとの実際の家賃を把握する

部屋ごとの家賃、入居日、更新時期をまとめた一覧（レントロール）の提出を管理会社に求めます。

自分の資産から生まれている収入を把握するのは、オーナーとして当然の権利です。管理会社が賃料の開示に消極的な場合は、その対応も判断材料になります。

3．条件の近い物件と家賃を比べる

築年数・駅からの距離・広さ・設備が近い物件を選び、募集賃料や成約事例を比べます。

周辺相場との差は、値上げの余地を見極め、契約の見直しを進める根拠になります。

見直しは「他の管理会社の目」を借りるのが安心

一括借上をやめれば、入居者募集や家賃交渉、空室リスクまで、オーナー自身が抱えることになります。

多くのオーナーが望んでいるのは、すべてを自分で行うことではなく、適正な条件で安心して任せることのはずです。

そこでおすすめしたいのが、他の不動産管理会社にセカンドオピニオンを求める方法です。具体的には、次の3点を確認・見積もりしてもらいます。

• 現在の一括借上契約の内容に問題がないか

• 現状の家賃が周辺相場に照らして適正か

• その会社に任せた場合、オーナーの受取割合はどの程度になるか

比較材料がそろえば、いまの管理会社との条件交渉にも、管理会社の変更にも、根拠を持って臨めます。

事例：契約の見直しで不動産収入が年間400万円増加

実際に当事務所の顧問先で、一括借上契約の内容を見直したケースがあります。

契約書と収支を精査し、実際の賃料と受取額の乖離、そして周辺相場との差を確認しました。そのうえで複数の管理会社の条件を比較し、管理会社を変更した結果、不動産収入は年間で約400万円増加しました。

特別な裏技を使ったわけではありません。「いまの契約は、いまの相場に合っているのか」という問いを立て、数字で確かめただけです。それだけで、これほどの差が生まれることがあります。

税理士事務所がこの話をする理由

決算書に並ぶ「不動産収入」は、契約どおりの金額を正しく記録したものです。しかし、その金額が適正かどうかまでは、数字は語ってくれません。

数字の背景にある契約や相場を読み解き、オーナーの収入を守ることも、私たちの大切な役割だと考えています。

不動産収入の改善は、手元のキャッシュフローや返済余力を高め、金融機関からの評価にもつながります。

まとめ

インフレ時代の一括借上契約では、「値上げが十分に行われていない」「入居者の家賃と受取額が乖離している」という2つの機会損失が起こり得ます。

長期固定の契約を見直し、実際の賃料の開示を求め、周辺相場と比べる。この3つが、収入を取り戻す第一歩です。

「うちの契約は大丈夫だろうか」と少しでも感じたら、契約書と直近の収支資料をお持ちのうえ、どうぞお気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちら