インフレ時代の一括借上契約、そのままで大丈夫ですか？

「空室が出ても、契約で決めた賃料が入る」。収入の見通しを立てやすいことは、一括借上（サブリース）のメリットです。

一方、物価が上がり、近隣の家賃相場も上がる局面では、入金額がいつもどおりでも確かめたいことがあります。自分の物件の家賃は相場に追いついているか。家賃が上がった分は、オーナーの受取額にも反映されているか。

この2点を確かめて契約を見直し、不動産収入が年間約400万円増えた顧問先の事例があります。

本記事では、インフレ時代の一括借上契約に潜む2つの機会損失と、オーナーがいま取るべき3つの行動を整理します。

そもそも一括借上とは

一括借上とは、管理会社（サブリース会社）がオーナーから建物を借り上げ、入居者に貸す仕組みです。このように、借りた物件をさらに貸すことを「転貸」といいます。

オーナーは、契約で定めた「借上賃料」を管理会社から受け取ります。空室による収入の変動を抑え、管理の負担を軽くできる点が特徴です。

借上賃料の水準は契約によって異なります。たとえば、入居者が払う家賃の8〜9割をオーナーが受け取る契約では、残りの1〜2割が管理会社に入ります。

この差額には、管理業務や空室リスクを引き受ける対価が含まれます。

下の図では、オーナーが受け取る②借上賃料と、入居者が払う①家賃を見比べてください。

家賃が横ばい、あるいは下落していたデフレの時代には、これは合理的な選択でした。

ただし、この仕組みは「家賃はそう簡単に上がらない」という前提の上に成り立っています。その前提が、いま崩れ始めています。

機会損失①：値上げ交渉を「任せきり」にしていませんか

1つ目の落とし穴は、家賃の値上げを管理会社に任せきりにしていると、周辺相場ほど家賃が上がっていない場合があることです。

これは管理会社の怠慢というより、立場の違いから生まれる構造的な問題です。

値上げ交渉には、手間とリスクが伴う

入居者への説明や交渉には時間がかかります。値上げの相談が、退去や苦情につながる可能性もあります。

管理会社の評価軸は「入居率」になりやすい

空室リスクを負う管理会社にとっては、家賃を上げるより、確実に埋まっている状態を保つ方が優先されがちです。

新規募集でも、早期成約が重視される

空室期間を短くするため、募集賃料を控えめに設定することもあります。

その結果、周辺の家賃は上がっているのに、自分の物件の家賃は取り残されることがあります。気づかないまま数年が過ぎれば、その差は大きな金額になります。

どの部屋で、いつ家賃を見直したか。新規募集の賃料をどう決めているか。管理会社に確認すると、現状を把握しやすくなります。

機会損失②：入居者の家賃とオーナーの受取額が離れていく

2つ目は、入居者が支払う家賃と、オーナーが受け取る借上賃料との間に、差が広がることです。

入居者の家賃が上がっても、借上賃料が同じ割合で自動的に上がるとは限りません。

10戸のアパートで、家賃だけが上がったら

1戸の家賃が月8万円から9万円になり、借上賃料は月6万8,000円のまま。仮の数値で比べてみます。

現在の家賃9万円に、当初と同じ85％を当てはめると、1戸当たりの受取額は月76,500円になります。68,000円と比べると、差は月8,500円です。

8,500円 × 10戸 × 12か月 ＝ 年間102万円

これは、10戸すべてで同じ条件が12か月続いた場合の試算です。

入居者の実際の家賃が分からなければ、こうした差にも気づきにくくなります。契約と実際の賃料を並べて見ることが、見直しの出発点になります。

オーナーが取るべき3つのアクション

まず、契約書・部屋別の賃料一覧・周辺相場の3つを確認します。

1．契約書で見直しの条件を確認する

契約書を開き、賃料改定の条項（改定時期・改定方法）、契約期間、解約条件を確認します。

「長期間、借上賃料が見直されていない」「改定は協議のみで基準がない」という契約は、見直しの優先度が高いといえます。

2．部屋ごとの実際の家賃を把握する

部屋ごとの家賃、入居日、更新時期をまとめた一覧（レントロール）の提出を管理会社に求めます。

自分の資産から生まれている収入を把握するのは、オーナーとして当然の権利です。管理会社が賃料の開示に消極的な場合は、その対応も判断材料になります。

3．条件の近い物件と家賃を比べる

築年数・駅からの距離・広さ・設備が近い物件を選び、募集賃料や成約事例を比べます。

周辺相場との差は、値上げの余地を見極め、契約の見直しを進める根拠になります。

見直しは「他の管理会社の目」を借りるのが安心

一括借上をやめれば、入居者募集や家賃交渉、空室リスクまで、オーナー自身が抱えることになります。

多くのオーナーが望んでいるのは、すべてを自分で行うことではなく、適正な条件で安心して任せることのはずです。

そこでおすすめしたいのが、他の不動産管理会社にセカンドオピニオンを求める方法です。具体的には、次の3点を確認・見積もりしてもらいます。

• 現在の一括借上契約の内容に問題がないか

• 現状の家賃が周辺相場に照らして適正か

• その会社に任せた場合、オーナーの受取割合はどの程度になるか

比較材料がそろえば、いまの管理会社との条件交渉にも、管理会社の変更にも、根拠を持って臨めます。

事例：契約の見直しで不動産収入が年間400万円増加

実際に当事務所の顧問先で、一括借上契約の内容を見直したケースがあります。

契約書と収支を精査し、実際の賃料と受取額の乖離、そして周辺相場との差を確認しました。

そのうえで複数の管理会社の条件を比較し、管理会社を変更した結果、不動産収入は年間で約400万円増加しました。

特別な裏技を使ったわけではありません。「いまの契約は、いまの相場に合っているのか」という問いを立て、数字で確かめただけです。それだけで、これほどの差が生まれることがあります。

税理士事務所がこの話をする理由

決算書に並ぶ「不動産収入」は、契約どおりの金額を正しく記録したものです。しかし、その金額が適正かどうかまでは、数字は語ってくれません。

数字の背景にある契約や相場を読み解き、オーナーの収入を守ることも、私たちの大切な役割だと考えています。

不動産収入の改善は、手元のキャッシュフローや返済余力を高め、金融機関からの評価にもつながります。

まとめ

インフレ時代の一括借上契約では、「値上げが十分に行われていない」「入居者の家賃と受取額が乖離している」という2つの機会損失が起こり得ます。

長期固定の契約を見直し、実際の賃料の開示を求め、周辺相場と比べる。この3つが、収入を取り戻す第一歩です。

「うちの契約は大丈夫だろうか」と少しでも感じたら、契約書と直近の収支資料をお持ちのうえ、どうぞお気軽にご相談ください。

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